出租人违反先合同义务之违约责任承担 作者：未知     时间：2016-06-29    来源：互联网

　　疑难问题

　　出租方因缔约过失违反先合同义务，所签订的合同是否成立和有效？若导致合同不能继续履行，出租方是否应承担违约责任？其承担责任的法理基础是什么？法律依据是什么？

　　难点解析

　　《中华人民共和国合同法》

　　第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

　　该条款是缔约过失责任的法律依据。就通说而言，普遍认为缔约过失责任应该在合同不成立、无效或者可撤销情况下予以主张。但是，存在缔约过失，并非仅有造成合同不成立、不生效、可撤销的法律后果，那么在行为人因违反先合同义务所订立的合同有效的情况下，因影响到合同在履行阶段的顺利履行，是否仅仅只能依据此条款判令其承担缔约过失责任，而排除相对方主张违约责任的权利？

　　审理思路及考量因素

　　违反先合同义务所致缔约过失责任与其不能全面履行合同有必然的因果关系，因此，该缔约过失责任造成对方的损害包括合同不能履行的可得利益及因此投入的损失。相对方主张合同违约责任应予支持。

　　【案例】

　　【四川】【《人民司法》（案例）总第717期】四川省高级人民法院在审理上诉人成都优高投资有限公司与被上诉人成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案【(2014)川民终字第555号】中认为，“出租人成都大业国际投资股份公司、成都大业物业管理有限责任公司隐瞒已经抵押在先的真实情况，将其商业用房出租给承租人成都优高投资有限公司，在成都优高投资有限公司使用房屋过程中，抵押权人行使抵押权，导致房屋租赁合同不能继续履行。本案出租方违反先合同义务，在出租房屋和附属设施时未将标的物存在抵押和被司法查封的重大事项按照法律规定告知承租方成都优高投资有限公司，因抵押在先而产生的新的产权人行使权利，致使成都优高投资有限公司签订《房屋租赁合同》的目的不能实现。故出租方在签订《房屋租赁合同》前的抵押行为是导致无法继续履行《房屋租赁合同》的根本原因，二者存在直接因果关系。由于新的产权人已经明确表示，拒绝成都优高投资有限公司继续使用案涉房屋。因此，出租方不能将租赁合同的标的物继续交给成都优高投资有限公司承租使用，构成根本违约。判决解除双方租赁合同，出租方返还承租方履约保证金，承担相应违约责任。”

　　本案后刊载于《人民司法（案例）》（2015.10总第717期），其裁判要旨完全反映了上述审理思路。对类似案件的审理具有引导作用。

　　【考量因素】

　　因缔约过失造成所签合同不能继续履行的情况，实践中时有出现，本案仅属一例。行为人的缔约过失与其在合同履行过程中的违约，并非同一行为直接引发的两个法律关系，因此，这不应当是一个竞合选择问题。责任竞合是指同一行为符合民法规定的数种责任要件的情况。缔约过失中的行为是违反先合同义务的行为，上述案例中表现为隐瞒出租物抵押在先的重大事项；而上述案例中的违约行为是不能履行提供出租房屋的约定义务的行为。两者责任承担并非因同一行为。缔约过失行为仅是合同订立阶段的瑕疵在合同履行阶段对相对方造成“二次伤害”的诱因而已。根据缔约过失责任理论，缔约过失承担的是过错责任，是因缔约过错造成缔约相对方损失的赔偿责任，其责任的法理基础非合同责任。上述案例中，若承租人在缔约阶段因对方违反诚实信用原则导致其产生磋商费用、履行准备费用等方面受有纯粹经济损失，承租人有权按照《合同法》第四十二条的规定，要求出租人承担缔约过失责任，请求出租人赔偿因其违反先合同义务造成的损失。本案存在缔约过失的合同在得到履行后，其因先行抵押问题最终导致出租人不能继续提供出租房屋给承租人使用，则因出租人违约造成的承租人合同利益损失，依法属于合同违约赔偿内容。依据《合同法》第七章违约责任的相关规定条款，出租人应当承担违约责任。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故前者适用的法律基础理论属于侵权理论范畴，后者则属于合同理论范畴。两者赔偿责任的行为基础不集合，权利内容不重复，法律依据各不相同，亦非同一行为直接产生的两种法律关系赔偿责任。因此，缔约过失责任不仅仅存在于合同未成立情形之下，而违约责任的前提就是合同有效，那么当一个合同有效成立时，违约责任和缔约过失责任并存是有法理支撑的。因此，出租方因缔约过失违反先合同义务，所签订的合同有效时，若导致合同不能继续履行，承租方主张出租方承担违约责任，其法理基础和法律依据是充分的。

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